《台州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施细则》正式发布后，为了让大家更好的理解“商转公贷款”政策，早日享受这一政策红利，我们收集了大家关注的热点问题，现统一解答如下：

一、什么是“商转公贷款”？

“商转公贷款”是一种特殊的住房公积金贷款，是指借款人用住房公积金贷款来偿还商业性个人住房贷款全部或部分余额的一种信贷方式。

二、为什么要实施“商转公贷款”？

实施“商转公贷款”主要是为了更好满足缴存职工刚性和改善性住房需求，让更多的缴存职工有机会享受住房公积金制度红利，减少房贷利息支出，减轻家庭还贷压力。目前，住房公积金贷款较商贷在利率方面有一定的优势，如购买首套住房，贷款期限在5年内（含5年）的，年利率为2.35%；贷款期限在5年以上的，年利率为2.85%。

三、我市“商转公贷款”有几种办理模式？各有什么特点？

充分考虑不同家庭的实际情况，我市商转公贷款有“先还再贷”和“带押直转”两种办理模式，职工可以根据实际情况自由选择。

“先还再贷”模式，缴存职工需自筹资金先行结清原商业贷款。该方式流程简单、手续方便、业务周期短，且原商业贷款银行不限于公积金中心受托银行，但仅支持转为住房公积金贷款。

“带押直转”模式，缴存职工无需结清原商业贷款，最大限度减少职工筹资压力、降低置换成本。该方式支持转为住房公积金贷款或组合贷款，但相较于“先还再贷”模式，该方式流程复杂、环节较多、业务周期相对较长，且仅限于公积金中心受托银行的商业贷款。

四、为什么非住房公积金中心合作银行的商业贷款不支持转为组合贷款？

根据《住房公积金管理条例》，住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务。当公积金贷款额度不足时，可向受托银行申请办理商业性个人住房组合贷款。目前，台州市住房公积金管理中心的委托银行包括建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮政储蓄银行和农商银行。

五、申请“商转公贷款”的前提条件是什么？

1.借款人在台州市行政区域内购买自住住房且已办理商业贷款，且为原商业贷款的借款人或共同借款人。

2.借款人须连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上且个人住房公积金账户处于正常缴存状态，留存不少于申请贷款时对应月缴存额6倍的缴存余额。

3.借款人有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力，且具有完全民事行为能力。通常情况下，借款人家庭的月平均收入应当大于或等于月还款额的两倍。

4.借款人个人信用良好且符合征信审查标准，近2年内无连续三次或累计六次逾期记录。

5.借款人家庭成员（包括本人、配偶及未成年子女）的住房套数和住房公积金贷款次数符合“认房认贷”原则。

6.原商业贷款已正常还贷一个月及以上。

7.原商业贷款所抵押的住房已办妥《不动产权证》和契税完税凭证，且仅为该商业贷款设定了抵押权，无其他担保、查封、设立居住权等权利限制情形。

8.原商业银行同意借款人提前偿还全部或部分原商业贷款余额。

9.采用“先还再贷”模式，借款人须在原商业贷款结清30天以内提出商转公贷款申请。

六、“商转公贷款”的贷款额度、年限、利率与正常住房公积金贷款有没有区别？

“商转公贷款”的贷款额度、年限、利率与正常住房公积金贷款一致，没有特殊的区别。但申请“商转公贷款”时，贷款总额不得超出原商贷剩余金额。

七、申请“商转公贷款”，具体额度如何计算？

与正常住房公积金贷款规则一致，根据家庭可贷基准额度来确定，但不得超出申请时的商贷余额和我市公积金贷款最高限额。贷款计算公式：可贷款额度=贷款申请人（含共同申请人）申请住房公积金贷款时住房公积金账户月平均余额之和×规定倍数（目前为20倍）。

举个例子：小吴和小张夫妻两在2022年购房时办理了100万元商业贷款，目前剩90万元商贷余额。根据小吴和小张住房公积金缴存情况，该家庭正常可贷额度计算为97万元，但因其商贷余额仅剩90万元，故最终确定商转公贷款额度为90万。

八、申请“商转公贷款”需要准备哪些材料？

1.申请人及配偶的身份证件、婚姻关系证明、户籍证明；

2.用原商业贷款所购买住房的不动产权证和契税完税凭证；

3.与原商业贷款银行签订的个人住房借款合同、抵押合同；

4.采用“先还再贷”模式，提供原商业贷款还款、结清凭证；采用“带押直转”模式的，提供原商业贷款银行出具的《台州市住房公积金商转公贷款联系函》；

5.《台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》规定的其他材料。

九、原贷款为组合贷款，现住房公积金贷款部分全部还清后，是否可以把原商贷部分转为住房公积金贷款？

不可以。职工家庭买房时已经使用了住房公积金贷款，不能再次申请。

十、申请商转公贷款为什么需要征得银行同意？

原商业贷款合同受到法律保护，不能单方随意变更，需双方友好协商。

十一、异地缴存职工可否申请商转公贷款？

可以。异地缴存职工在台州市行政区域内购买自住住房且已申请商贷的，可以申请办理商转公贷款。

十二、目前没有缴存住房公积金，现在开始设立住房公积金个人账户并正常缴存，缴存满6个月后是否可以申请商转公贷款？

可以的。

十三、为什么申请“商转公贷款”的住房必须取得不动产权证呢？

未取得不动产权证的住房，需先由房地产开发企业申请楼盘整体准入，才可以办理房产预抵押，并需要房地产开发企业提供阶段性担保，存在涉及主体多、办理程序繁、风险控制难等问题，导致“商转公贷款”政策落地难。为了确保商转工贷款顺利开展，故要求“商转公贷款”申请人须办妥不动产权证，并落实现房抵押。