为加强我市物业专项维修资金使用管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，我局起草了《台州市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，现将全文予以公布，公开征求社会各界人士的意见。欢迎社会积极参与，提出宝贵意见和建议，并于2022年12月4日前将书面意见以传真、邮寄或电子邮件的方式反馈我局。

邮寄地址：台州市星云路218号（台州市综合行政执法局）

邮政编码：318000     传真：88511700 

联系人：卢章伟，邮箱：464811953@qq.com  

附件：1、台州市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）
                 2、起草说明

台州市综合行政执法局

2022年11月3日附件

附件1

台州市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）

为加强我市物业专项维修资金使用管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据国家、省有关规定和《台州市物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

一、总则

（一）本市行政区域内依法建设的物业，其专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

（二）本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指依照本办法规定交存的专项用于建筑物内共用部位（以下简称共用部位）、物业管理区域内共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新、改造和新增安全等必备共用设施设备的资金。

（三）具有共用部位与共用设施设备的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法交存专项维修资金。

（四）专项维修资金管理实行统一交存、建账到户、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

职责分工

市物业主管部门会同市财政部门负责全市专项维修资金管理工作的指导和监督。

各县（市、区）物业主管部门是辖区专项维修资金的主管部门，会同同级财政部门负责辖区内专项维修资金管理工作的指导和监督。

乡镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会按照各自职责，共同做好本区域专项维修资金相关管理工作。

三、专项维修资金的交存

（一）新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县人民政府批准后公布。各类房屋的建筑安装工程造价由市、县（市、区）物业主管部门会同造价主管部门每三年公布一次。

（二）新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在竣工验收之前，按照物业总建筑面积和本办法的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业专维修资金由建设单位交存。

（三）专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立结算专户，以物业管理区域为单位设立系统账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设立系统账，按房号设分户账。

（四）收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。对由开发建设单位代收代交物业专项维修资金的，专项维修资金管理机构应当按户分别开具专用票据，提供给交存专项维修资金的业主。

（五）业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，物业主管部门应当通知业主委员会或所在乡镇人民政府（街道办事处）组织续交，续交时按新建物业首期专项维修资金交存标准足额补存专项维修资金。

（六）物业专项维修资金具体续交工作由业主委员会组织实施。未成立业主委员会的小区，由乡镇人民政府（街道办事处）组织实施。经业主大会同意，也可以委托物业服务企业组织实施。

（七）本办法实施前未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，由本小区或本幢物业的业主自主确定是否建立专项维修资金。物业首期专项维修资金按照交存年度同类型房屋建筑安装工程造价计算。

四、专项维修资金的使用

（一）共用部位维修、更新和改造范围包括：

1. 房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；

2. 屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的；

3. 门厅、楼梯间、地下室、走廊通道及公共卫生间等部位楼地面、内墙和顶棚面层脱落或者发生渗漏，门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的；

4. 外檐面层脱落、保温层损坏构造脱落、防水层损坏等影响正常使用，需要修缮的。

（二）共用设施设备维修、更新和改造范围包括：

1. 物业管理区域内道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等破损严重，影响安全和正常使用，需要整体或者局部修复的；

2. 楼宇公共排水管道、落水管、水箱、加压水泵等老化、损坏，需要更新改造的；

3. 整体更新、改造楼宇消防控制系统或者更换、维修主要部件的；

4. 整体更新楼宇电梯或者更换、维修电梯主要部件的；

5. 非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋因损坏，需要整体修缮、更新的；

6. 小区智能化（监控）设施设备、小区围墙和大门因损坏影响安全和使用，需要整体或者局部修缮、更新的。

（三）下列费用，可以计入维修、更新和改造成本：

1.前期勘察、检测、鉴定等有关费用；

2.工程招标、监理费用；

3.工程预决算审核费用。

（四）下列费用不得从专项维修资金中列支：

1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2.依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3.应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用； 

5.其他依法不得列支的情形。

（五）申请人应当按照物业专项维修资金使用范围，根据物业使用现状以及业主大会、业主委员会或者相关业主的意见，提出一定时期内物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造计划，并制定物业专项维修资金使用方案报业主委员会或者村（居）民委员会审核。

（六）物业维修、更新和改造费用工程预算3万元以上的，在提交业主大会讨论前，由申请人委托有资质的工程咨询机构进行审查。委托审查费用计入维修、更新和改造成本。

（七）物业专项维修资金使用方案包括：

1.物业维修、更新和改造内容及实施范围；

2.工程预算；

3.工程审价报告（根据要求提供）；

4.物业专项维修资金的列支范围、分摊方式及面积；

5.物业专项维修资金缴存余额；

6.物业维修、更新和改造组织方式；

7.维修施工单位选择方式；

8.施工方案及实施时间。

（八）经审核的物业专项维修资金使用方案应当在物业管理区域内公示7日。业主对公示内容有疑义的，业主委员会应当对方案重新进行审核并对业主做好解释工作。

（九）公示期满无异议的，申请人应当通过召开业主大会对物业专项维修资金使用方案进行确认。物业维修、更新和改造方案应根据《台州市物业管理条例》的相关规定进行表决。

（十）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。在确保业主意思表示真实、有效的前提下，集体讨论、书面征求意见可以运用电子信息技术方式进行。

（十一）申请人应当采取公开招标或者邀请招标方式选择有资质的施工单位承担物业维修、更新和改造；工程项目较小的，相关业主、业主大会可自行选定施工单位。施工单位应当具有与物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造施工内容相符的资质条件。通过招投标方式确定施工单位的还需提供工程招投标说明。

（十二）维修、更新和改造项目应当通过以下方式择优选择有资质的施工单位：

1.不超出10万元的维修项目，业主委员会可依据业主大会决议选定施工单位实施；

2.10万元（含10万元）至30万元（含30万元）的维修项目，应采取邀请招标或者公开招投标方式选定施工单位实施；

3.超出30万元的维修项目，应采取公开招投标方式选定施工单位实施。

（十三）申请人应当与中标的施工单位签订工程施工合同。合同应当主要包括承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和违约责任等内容。

（十四）申请人持经审核的物业维修、更新和改造方案及下列材料到项目所在地物业主管部门申请使用物业专项维修资金：

1.物业专项维修资金使用审核申请表；

2.业主大会或相关业主书面或电子载体确认原件及复印件；

3.公示情况照片及物业维修、更新和改造方案公示证明；

4.工程施工合同。

（十五）物业主管部门收到申请后，材料齐全的应当按下述要求完成核准手续：

1.审核工程预算书、工程审价报告（根据要求提供）；

2.核对物业专项维修资金存款余额；

3.按照首笔资金不超过物业维修、更新和改造方案确定的工程预算的70%，开具物业专项维修资金划转拨付单，并将支用部分资金由专户划转入支用户；

4.按照工程进度向申请人分期拨付。

提交申请材料不齐全的，当场一次性告知需要补正的全部内容，并出具补正告知单。

（十六）物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造工程实行现场鉴证制度。物业服务企业、相关业主代表应当参与工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场鉴证，提出书面意见。

（十七）工程竣工后，施工单位应当提供完整的竣工资料。申请人应当组织施工单位、工程监理单位、业主委员会和相关业主等对工程进行验收，并签署《物业维修、更新和改造工程验收报告》。工程验收合格的，物业服务企业应当将费用清单、发票及验收报告告知业主委员会，业主委员会主任、副主任阅后签章  。

（十八）报告出具《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》，并在物业管理区域内公示7天。期满无异议的，申请人提出申请拨付工程尾款，对有异议的工程决算还应当交付具有资质的社会中介机构审计。

（十九）决算费用未超过物业维修、更新和改造方案工程造价或者在约定范围内的，申请人到物业主管部门办理工程尾款核拨手续，应当提交下列材料：

1.物业维修、更新和改造工程费用决算报告公示证明；

2.公示后的分摊清册；

3.公示情况照片及物业维修、更新和改造决算分摊清册公示证明；

4.发票及费用清单；

5.《物业维修、更新和改造工程验收报告》。

物业主管部门应当在规定工作日内，将工程尾款核实后划转到申请人在对应银行开设的专项维修资金账户。同时，按照分摊清册从相关业主的个人物业专项维修资金明细账中核减。

（二十）物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造所需费用按照下列原则分摊：

1.多幢房屋的费用，由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；

2.专属单幢房屋的费用，由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；

3.专属一个单元房屋的费用，由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；

4.属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生损坏的，其维修、更新和改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。

（二十一）专项维修资金决算金额低于预拨款的，其结余部分应当在办理工程结算时交回专项维修资金专户。专项维修资金工程决算金额超出物业维修、更新和改造方案金额的，超出部分需按专项维修资金使用程序重新申报。

（二十二）物业专项维修资金使用后，物业主管部门、申请人应当将《物业专项维修资金使用审核申请表》、《物业专项维修资金使用方案》、《物业专项维修资金使用方案确认明细表》、《物业维修、更新和改造方案公示证明》、《工程施工合同》、《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》、《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册公示证明》《物业维修费用发票复印件》及《物业维修、更新和改造工程验收报告》按物业项目一式两份各自立卷存档，原件由物业主管部门存档。

（二十三）根据《台州市物业管理条例》规定，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会、物业管理委员会或者社区居委会核实，可直接拨付应急维修资金：

1.电梯主要部件严重损坏，经电梯维护保养单位提出，电梯管理责任人确认的；

2.消防设施设备严重损坏，消防救援机构或者第三方专业检测机构出具书面证明文书的；

3.排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

4.建筑立面瓷砖等外墙装饰层和公共构件发生脱落或者存在脱落危险的；

5.其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况的。

（二十四）申请人在申请专项维修资金使用过程中，不得将已拨付的专项维修资金挪作共用部位、共用设施设备维修、更新和改造之外的其他用途，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。申请人应当对申请使用资料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。专项维修资金管理机构应当对使用申请资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。

五、专项维修资金的监督管理

（一）下列资金应当转入专项维修资金：

1.专项维修资金规定的存储净利息；

2.利用专项维修资金购买国债的增值净收益；

3.物业共用部分、共用设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

4.共用设施设备报废后回收的残值；

5.业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；

6.其他按规定转入的资金。

（二）专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。

（三）业主委员会或者物业服务企业应在当地物业主管部门指定的维修资金专户代理银行开设专项维修资金支用户，专项维修资金支用户实行专款专用，此账户相关信息应向当地物业主管部门和业主公开。

（四）专项维修资金专户及存储情况，应当定期与银行核对，并定期在物业管理区域内向业主公示，接受业主监督：

1.专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

2.发生列支的项目、费用和分摊情况；

3.其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公示情况有异议的，可以要求复核。

（五）专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

（六）在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

（七）专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

（八） 物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

（九）因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还：

1.物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；

2.公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源；

（十）违反本办法规定挪用专项维修资金的，由县级以上物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十条的规定，依法追究相关单位和个人责任。

六、附  则

（一）未成立业主大会和未实施物业管理的住宅小区，由所在地村（居）民委员会依照本办法的规定向相关业主征求意见后，申请使用物业专项维修资金，并接受当地物业主管部门和乡镇人民政府（街道办事处）的指导和监督。物业管理区域内业主较少的（50户以下），经全体业主书面同意，按照本办法申请使用物业专项维修资金。

（二）本办法所称专项维修资金使用的申请人：

1.成立业主委员会的，由业主向业主委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由业主委员会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

2.未成立业主委员会的，由业主向村（居）民委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由村（居）民委员会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

（三）用于销售的新建独立非住宅物业专项维修资金的管理参照本办法执行，其中工业地产开发建设的物业专项维修资金交存标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的1%。

新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县人民政府批准后公布。各类房屋的建筑安装工程造价由市、县（市、区）物业主管部门会同造价主管部门每三年公布一次。

（四）本办法自2022年 月 日起施行。原《台州市物业专项维修资金使用办法》（台建规【2008】427号）同时废止。

附件2

关于《台州市物业专项维修资金管理办法》的起草说明

为认真贯彻落实《台州市物业管理条例》（以下简称条例），进一步提高我市物业管理法制化水平，全面提升物业管理水平，我支队于2021年5月份启动了《台州市物业专项维修资金管理办法》（以下简称办法）的修订工作，目前已形成送审稿。现将相关工作汇报如下：

一、起草的背景

目前，全市共有住宅专项维修资金72.63亿元。随着小区年限的不断增长，物业专项维修资金的重要性也不断增加，但是在物业专项维修资金管理中一直沿用台建规【2008】427号《关于印发台州市物业专项维修资金使用管理办法的通知》，部分机制设计已落后于经济社会发展现状。随着《条例》出台，现行的《办法》也出现了与其不相适应之处。所以修订《办法》迫在眉睫。

二、修订过程

（一）调研阶段

修订小组前期以实地调查、座谈会等相关方式向物业行业协会、物业服务企业、小区业委会、街道社区代表及各县（市、区）物业主管部门负责人、业务人员等各方代表了解本市物业专项维修资金的基本情况、存在的主要问题及建议。

（二）起草（修订）阶段

总结了前期调研成果，结合日常管理工作，以问题为导向，借鉴国内先进城市物业管理经验，8月初旬完成《办法》修订稿，修订小组多次对初稿进行论证，最终形成征求意见稿（草案）。

（三）征求意见阶段

修订小组于8月16日下发征求意见的通知，在系统内、行业内广泛征求意见，在吸收各方意见、建议的基础上形成送审稿。

三、主要内容及说明

《办法》分五章共有五十一条，主要对以下内容进行了修订：

（一）关于勘察、检测、鉴定、招标、监理费用

原办法未对物业专项维修资金使用过程中产生的勘察、招标等费用来源进行明确，现明确可以计入维修、更新和改造成本：

（二）关于工程预算费用审查

原办法中物业维修、更新和改造费用工程预算1万元以上的，需由有资质的工程咨询机构进行审查。随着经济发展和物价上升，1万元的审价限额导致审价成本占工程总成本比例过高，现将审价限额提升至3万元。

（三）关于物业专项维修资金使用方案和公示时间

对物业专项维修资金使用方案的内容进行增加，明确超出限额的使用方案包含工程审价报告，并明确使用方案的公示时间。

（四）关于方案的表决比例和表决方式

新的办法明确物业维修、更新和改造方案应根据《台州市物业管理条例》的相关规定进行表决。并根据条例条款新增集体讨论、书面征求意见可以运用电子信息技术方式进行，并在相关材料中新增电子载体确认原件及复印件。

（五）关于施工单位的选择

明确不超出10万元的维修项目，业主委员会可依据业主大会决议选聘施工单位实施；10万元至30万元的维修项目，应采取邀请招投标或者公开招投标方式聘施工单位实施；超出30万元的维修项目，应采取公开招投标方式聘施工单位实施。

（五）关于存档资料

物业主管部门的存档资料内新增《物业专项维修资金使用方案》《物业维修、更新和改造方案公示证明》，物业服务企业存档资料新增《住宅专项维修资金使用审核申请表》《物业维修、更新和改造方案公示证明》《物业维修、更新和改造方案公示证明》。

（五）关于紧急维修

原规定根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定，现根据《台州市物业管理条例》相关规定进行更新。

（六）关于非住宅物业专项维修资金管理

明确用于销售的新建独立非住宅物业专项维修资金的管理参照本办法执行，其中以工业地产开发建设的物业专项维修资金交存标准按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的1%交存。

2022年11月3日至12月4日，台州市综合行政执法局就《台州市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》公开征求公众意见，市民可以通过信函、电子邮件、传真等方式反映意见。在征求意见期间，共收到意见或建议0条。在此，衷心感谢社会各界对综合行政执法工作的大力支持。

台州市综合行政执法局

2022年12月 5日