台州市“物业革命”（物业管理）工作实施方案

为落实和强化政府社会管理和公共服务职能，加强物业管理，切实改善市民生活居住环境，促进和谐社区建设，特制订本实施方案。

一、指导思想

以党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神为指导，深入贯彻习近平总书记关于加强和创新社会治理的重要思想，落实《物权法》《物业管理条例》等法律法规，以发挥业主委员会自治作用为基点，以破解难题为重点，进一步理顺物业管理体制机制，完善法规制度支撑，不断强化物业服务企业监管，逐步形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的物业治理格局，提升物业管理工作的整体水平。

二、主要目标

力争用3年左右时间，形成顺畅的物业管理体制、有效的工作运行机制、完善的法规支撑体系、规范的行业监管制度、完整的基层自治架构，进一步提升物业管理整体水平，夯实城市社会治理基础。

三、工作原则

（一）系统谋划，分步实施。

物业管理是一项系统工程，更是加强城市社会治理的基础工程，要按照“统筹兼顾、合理安排，把握节点、有序推进”的思路来实施。

（二）突出重点，抓住关键。

突出理顺体制、健全机制、落实属地管理责任、健全法规等重点任务，抓住物业服务企业行为规范、业主委员会自治作用发挥等关键环节，深入推进物业管理工作。

（三）问题导向，破解难题。

坚持问题导向、民生指向，根据社会关注、居民关心的物业管理难题，采取多种措施和方式着力破解，改善居民生活环境。

（四）综合治理，多管齐下。

各级政府要高度重视，充分调动职能部门、物业服务企业、业主委员会、基层组织等各方面的积极性，综合运用行政、法律等手段和教育、疏导等方法，维护社会稳定。

四、主要内容

（一）加强组织领导，理顺管理体制。

1. 理顺管理体制。按照“条块结合、以块为主”的原则，构建市、县（市、区）、乡镇（街道）三级管理网络。加快县（市、区）物业管理体制改革，构建市、县（市、区）一致的管理体制。县（市、区）要加强物业人员力量配比，乡镇（街道）要按规定配强物业管理人员。

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室，配合单位：市编办，责任单位：各县（市、区）政府。

2. 落实社区管理责任。加强社区党组织领导，探索党建进物业小区工作。社区要加强对物业服务企业、业主委员会的管理领导，将物业管理工作纳入社区的年度重点工作，进行常态化管理。

牵头单位：市委组织部、市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；责任单位：各县（市、区）政府。

（二）落实工作责任，健全运行机制。

1. 建立职责清单机制。梳理部门职责清单，落实部门责任，按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，明确职责分工，明晰管理边界，解决部门管理止步于小区门口问题。

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；配合单位：市编办、市“物业革命”（物业管理）工作领导小组成员单位；责任单位：各县（市、区）政府。

2. 建立考核评价机制。建立物业管理工作考核评价机制，制订具体考核评价办法，推动工作落实。

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；责任单位：各县（市、区）政府。

3. 建立综合治理机制。乡镇（街道）负责处置辖区内住宅小区综合管理相关事务，对辖区业主委员会、物业服务企业履职情况严格把关。

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；责任单位：各县（市、区）政府。

（三）完善法规政策，强化管理支撑。

1. 修订实施办法。修订完善《台州市物业管理实施办法》，改善全市物业管理法制环境。出台加强物业管理和扶持物业服务业发展的政策措施。各县（市、区）结合实际出台相关政策文件，解决管理难题。

牵头单位：市综合行政执法局（市城市管理局）、市法制办；配合单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组成员单位；责任单位：各县（市、区）政府。

2. 完善管理规定。完善《台州市住宅专项维修资金管理办法》《台州市前期物业招投标管理办法》《台州市物业服务企业退出服务管理办法》《台州市业主大会与业主委员会指导办法》等管理规定。

牵头单位：市综合行政执法局（市城市管理局）；配合单位：“物业革命”（物业管理）工作领导小组成员单位；责任单位：各县（市、区）政府。

（四）发挥自治作用，增强治理能力。

1. 优化业主自我管理。完善制度，减少脱节，强化指导、监督和服务，进一步规范业主委员会的日常运作。规范业主委员会，建立健全业主委员会成员准入、退出制度。加强业主委员会成员的培训，提高业主委员会的素质和能力。积极引导业主大会、业主委员会制订本住宅小区《业主公约》和议事规则，规范业主物业使用行为，明确违约行为的处置方式和相应职责。

牵头部门：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室、市民政局；责任单位：各县（市、区）政府。

2. 强化部门协作填补监管空白。加强社区居委会对物业服务企业的监管，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。对未成立业主委员会和新交付的小区，探索建立物业管理委员会制度，填补物业管理空档。物业管理委员会由乡镇（街道）、社区居委会负责召集，物业行业主管部门、公安派出机构、建设行政主管部门、物业服务企业、建设单位（房地产开发商）、业主代表等各方参加，负责指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，物业管理委员会代为履行业主委员会职责，直到业主委员会成立为止。

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；责任单位：各县（市、区）政府。

3. 积极发挥人民调解组织作用。进一步完善物业管理纠纷人民调解工作机制，加强物业纠纷人民调解委员会建设，探索在条件成熟地区推进人民调解进小区工作，指导社区设立物业管理人民调解组织，属地化解物业管理纠纷。

牵头部门：市司法局、市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；责任单位：各县（市、区）政府。

（五）强化行业监管，促进行业发展。

1. 探索推行两项管理制度。一是探索推行物业服务企业信用管理星级评定制度。制订物业服务企业星级评定办法，科学设置评定程序、内容，对物业服务企业进行常态化检查考核，采取检查问题与督促整改交替推进的方式，确保日常监管持续不断，高频长效，将考核结果作为评星依据。二是探索推行项目经理信用管理制度。由乡镇（街道）对物业管理项目经理执业行为进行考评，把检查考评情况同企业星级考核制度结合起来。实现日常监管由物业服务企业向物业服务关键岗位、骨干人员延伸。

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；配合单位：“物业革命”（物业管理）工作领导小组成员单位；责任单位：各县（市、区）政府。

2. 建立物业服务企业考评制度。制订物业服务企业考评办法，根据考核结果，对物业管理尽职尽责、群众满意度高的物业服务企业，在全市范围内通过各类媒体予以宣传。对物业管理不力、存在违法违规现象、群众满意率低的物业服务企业，在全市范围内予以通报。物业行业主管部门要定期将考核结果提供给各县（市、区）、各小区业主委员会，供小区选聘物业服务企业参考。

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；配合单位：“物业革命”（物业管理）工作领导小组成员单位；责任单位：各县（市、区）政府。

3. 加强物业服务行业协会自律。鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善台州市物业管理行业自律制度，建立物业服务企业诚信档案。

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；配合单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组成员单位；责任单位：各县（市、区）政府。

4. 培育优秀物业服务企业。培育本土优秀物业服务企业，积极探索台州市物业服务优秀企业激励机制。鼓励物业服务企业积极参与优秀示范小区等评选，对获得国家物业管理示范项目、省物业管理优秀（示范）项目的物业服务企业进行奖励。 

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；责任单位：各县（市、区）政府。

（六）加强能力建设，提高管理水平。

1. 加强行业培训。加强对物业服务企业、业主委员会等的培训，提高管理人员和从业人员素质，从而更好地为业主提供优质服务。

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；责任单位：各县（市、区）政府。

2. 搭建信息平台。按照统一规划、统一建设、分级使用的原则，建立集监管、服务、公示于一体的智慧物业信息化平台，并落实运行维护资金保障。定期公示物业维修资金明细，为小区业主提供物业专项维修资金余额及使用情况查询。建立物业服务企业信息库，定期公布服务企业情况，供县（市、区）物业行业主管部门管理物业服务企业、各小区业主委员会选聘物业服务企业参考。建立业主投票决策系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；责任单位：各县（市、区）政府。

（七）整合各方资源，破解民生难题。

1. 破解物业费收缴难题。各县（市、区）要通过加大宣传，使广大业主充分了解物业管理相关法律法规，不断提升业主的物业有偿服务意识。通过二手房交易过户前提醒制度等方式提示广大业主自觉缴纳物业费。倡导全市机关党员干部带头按时缴纳物业费，带动全体业主主动缴纳物业费，探索将恶意拖欠物业费纳入个人信用系统。

牵头部门：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；责任单位：各县（市、区）政府。

2. 破解物业服务企业水、电等公共损耗不合理负担难题。实施住宅小区供水、供电设施改造，全面实施水、电到户终端服务；明确水、电等专业部门对相关管线和设施设备维修、养护责任。

供水方面，牵头单位：市发改委、市水务集团；配合单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组成员单位；责任单位：各县（市、区）政府。

供电方面，牵头单位：市发改委、台州电业局；配合单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组成员单位；责任单位：各县（市、区）政府。

3. 破解专项维修资金使用续筹难题。一是建立物业备用金制度。二是物业小区在年初召开一次业主大会，确定本小区年度专项维修资金使用方案，经维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后提交主管部门，主管部门一次拨款，业主委员会多次使用。三是优化表决模式，提高业主使用专项维修资金的决策效率。

牵头单位：市“物业革命”（物业管理）工作领导小组办公室；配合单位：市财政局、市建设局；责任单位：各县（市、区）政府。

4. 破解保修期内房屋质量问题频出难题。建设行政主管部门要加强竣工验收后小区房屋保修期内的质量监督，健全物业保修金管理制度，完善房屋质量保证期到期时的验收（或确认）机制。及时处置房屋质量纠纷，保护业主利益。

牵头单位：市建设局；配合单位：市综合行政执法局（市城市管理局）；责任单位：各县（市、区）政府。

五、实施步骤

（一）物业管理基础年（2017年4月—2017年底）。

研究制订《台州市“物业革命”（物业管理）实施方案》，提出2017年度工作计划并实施，成立市“物业革命”（物业管理）工作领导小组，基本理顺市、县（市、区）、乡镇（街道）物业管理体制，基本厘清部门物业管理方面责任清单，完善物业管理基本法规规定，基本建立物业管理工作考核机制，健全物业服务企业监管机制，业主委员会自治作用积极发挥，启动破解难题。市级各责任单位按职责分工制订具体方案并组织实施。各县（市、区）制订实施意见，细化具体措施，启动各项工作。

（二）物业管理规范年（2018年1月—2018年底）。

制订物业管理规范年工作方案，细化具体实施项目。县（市、区）全面建立“物业革命”（物业管理）工作领导小组，全面理顺物业管理体制，全面落实部门物业管理职责和乡镇（街道）属地管理责任，进一步完善物业管理法规规定，全面实施物业管理工作考核机制，有效落实物业服务企业监管机制，业主委员会自治作用显著提升，难题破解取得初步成效。各县（市、区）和市级各责任单位制订年度工作计划，梳理工作清单，全面推进物业管理工作。

（三）物业管理提升年（2019年1月—2019年底）。

制订物业管理提升年工作方案，细化具体实施项目。固化优化物业管理领导机构和管理体制，乡镇（街道）属地管理责任自觉履行，部门常态履职，物业管理法制环境进一步改善，物业管理工作考核机制、物业服务企业监管机制常态执行，业主委员会自治达到新水平，破解难题取得阶段性成效。各县（市、区）和市级各责任单位制订年度工作计划，梳理工作清单，物业管理工作实现规范化。

六、工作措施

（一）提高认识，高度重视。各级政府、各有关部门要充分认识加强物业管理工作的极端重要性和现实紧迫性，站在加强和创新社会治理的高度、解决民生问题的角度、维护社会稳定的维度，将物业管理工作摆上重要议事日程，做到思想上有位置、工作上有部署、行动上有措施、落实上有检查。

（二）上下联动，加强协作。各级政府要坚持“条块结合，以块为主”“上下联动，重在基层”的原则，遵循“两级政府、三级管理、四级网络”管理体制，县（市、区）政府负总责，乡镇（街道）具体负责物业管理工作，将物业管理工作落实在基层、落实在一线。各有关部门要认真履行物业管理方面的工作职责，建立健全部门协作配合机制，形成物业管理工作合力，提高物业管理水平。

（三）积极扶持，加强保障。各级政府、各有关部门要结合本地、本部门实际，积极出台相关物业管理方面的政策规定，从各方面支持物业管理工作。各级财政应安排相应工作经费，保障难题破解工作有效开展。

（四）加强宣传，营造氛围。充分利用广播、电视、报刊、网络等载体，加强有关法律法规、标准和政策宣传，增强全社会对物业管理的知晓、理解，发动群众广泛参与小区物业管理，形成良好的工作氛围。

本方案自发布之日起施行。

附件：台州市“物业革命”（物业管理）工作领导小组成员

单位工作职责